看着沙盘里漂亮的楼栋模型，我可完全预想，此刻销售口中的美好生活，未来会有多扯蛋！有多头疼！

  什么是超大社区？这确实要看大家的接受度，在我的认知范围内，只要建筑面积接近或超过100万方，小区户数超过3000户以上，就完全担得起“超大”二字！

  这次在武汉，我就看到了非常多的大社区，让我不禁感慨，真的是大江大湖大武汉，就连房地产也要追求大吗？

  这是我在武汉后湖看到的一个项目，占地只有17万方，建筑面积却高达91万方，销售称未来全是45层高层住宅，还声称这是板块内的品质楼盘，未来预计有4000户入住。

  4000户，听起来不多，但就算一家只住3口，这个小区也得有12000人住着！更何况许多家庭线人！

  4000户，哪怕只有1成与你孩子同龄，就已经有400个孩子了。普通学校，一个班级30个人，一个年级12个班，也只能容纳360人，多出来的孩子怎么办？

  小区是近地铁，但是近的是1期，跟你5期有啥关系，步行30分钟够不够近？确实有菜市场，但是近的是2期，你8期有啥关系，人家下楼买菜，你是下楼买菜完全是锻炼耐力。

  并且未来，你的房子将非常难卖！这些大社区盘，接盘的就是刚需，而刚需，是楼市里最看重性价比的群体。

  有的时候，你可能什么都没做，就已经错了！卖房的时候，来看房的人真不少，但这些人最终就是莫名其妙，消失在人海，你苦苦追问，为什么，难道是我还不够好吗？

  同样的出售比例，大社区的基数在那里，在售数量一定多，这就从另一方面代表着买家能挑的多。

  也许主要是因为隔壁比你总价少了五千，买家就欢天喜地签约了；也许只是因为，楼上装修稍新一丢丢，买家又跑了，你永远也不知道，自己到底错在哪一步！

  什么是高低配小区？就是小区内，既有面向刚需的高层住宅，也有针对高端改善设计的别墅与洋房！

  买的时候，售楼部的姐姐会告诉你，我们项目服务的是高端人群，与其他项目相比，圈层是完全不一样的，并且为高端人群打造的小区绿化与物业服务是不会差的，刚需多一点的价格买入我们这里，你完全不亏！

  而对改善呢？小姐姐会隐晦的告诉你，目前市场纯别墅改善小区，要么位置贼偏，地段毫无价值，买入就是接盘侠。要么就是顶级地段顶级资源，价格自然也是你高攀不起！我们小区是你开启美好生活的性价比之选！

  刚需带着对高品质社区的向往，住进来一看傻眼了，好家伙分区管理，好的绿化和服务区都在别墅区。

  而高层的活动空间呢？实际上已经被默默牺牲掉了。别墅区楼层无法堆叠太多，占地面积是更大的，因此在同样容积率之下，高低配的小区一定比纯高层的小区楼间距更窄，公共活动空间更小。

  还真不是！不少高低配的小区，常常是高层在外围挡住车马喧嚣，而别墅区要居闹市还要享宁静，只能放在小区中央，可以说，别墅区间接被高层包围了！

  可能你夜里在露台上吃个烤肉，正在被半个小区的人围观！高层有没有小区最稀缺视野不知道，但是楼层高了，视野确实开阔，隐私是这类高低配改善的痛。

  在这类小区，入住后极易爆发矛盾。改善要定制服务，刚需要公平，圈子不同，硬要强融，物业一旦处理不善，两大群体立马可以干起架来！

  当然，许多城市综合体算不上大坑，地铁上盖，配建大型商业，基本保障了小区的人气的稳定性，亏是不会亏的。

  因为这类小区的居住体验实在不佳，真正对品质有要求的高净值人群，不会去选择这类小区的。

  有地铁房价确实能涨，大型商业确实能提升周边人气。但没人愿意住在地铁上面，没人愿意住在商圈里面。

  并且这类小区一般都是开放式街区，潮流是挺潮流的，但是真的不适合居住，尤其是有孩子与老人的家庭。

  孩子无法在小区内自由自在的奔跑，老人也没有可以休闲的去处，社区名存实亡，只要孩子出了房门，就得时刻保持警惕。

  我认为居住体验最佳的，反而是距离地铁300-500米围合式居住小区，这样的小区既能享受到配套的辐射溢价，也能保证居住品质！

  以上三大类小区，真的是许多粉丝的血泪经验，并且最近市场的踩盘之中，我会发现，这些小区依旧在疯狂扩张。

  尤其是这次考察武汉，我发现武汉的部分产品做得真的太差了，大社区真的是多如牛毛，各个都在冲击百万大盘的皇冠，我估计杭州市民看了，只能说这没法住！

  过去凭着地段，有些小区也能跟涨。但在未来改善时代，板块内部的分化会慢慢的明显，价差也会慢慢的突出！

  在条件允许的情况下，我希望我们大家能够详细思考清楚小区的利弊，再做选择，千万别为了售楼部的美好宣传而错误买单！