今天我们为大家展开讲述规划结构优化当中的组团式布局优化，当我们遇到组团式的强排方案，应当怎么样做组团式的结构梳理和优化（边界、内部空间、内部交通）？

  首先来了解一下组团式，组团式布局常出现在多产品、大规模的项目里，那是因为组团式的布局利于把控且分期明确。虽然强排阶段我们已确定了产品分区，但交通和核心区布置下去往往会和强排冲突，还应该要依据组团来优化，才能让你的方案规划结构更上一层楼。

  各个组团的属性其实在强排产品分区时已经确定下来，这时候我们要做的就是细化每个组团的属性，让组团之间的界限更加明显。

  目前这个强排方案前期大致分为三个组团，多层组团、北侧低货值组团、中部高货值组团，但是这些组团之间尚不明确，所以我们应该根据强排产品分区，细化每个组团的产品属性，大体上分为首开区，去货组团与溢价组团三个等级。

  一般来说首开区的组团面积越小越好，产品线越丰富越好，最好能囊括所有的产品。首开区的确定并没有唯一的方案，需与业主和销售部门充分沟通后决定，下图则是我们对该方案的首开区建议：

  可以看出我们确定的这一个首开区囊括了该方案强排的全部的产品户型，有多层产品，大进深小户型的去货量的栋型以及高价值的一梯四户。首开区边界不一定有道路，但内部必须有道路通达分区内。

  按照三个等级规划区分出来的区域，我们最终选择首开区时不一定要与这些区域重合，要记住首开区应该是综合产品的划分。

  划分区域时注意留出主出入口通道，为下阶段中部景观轴线和主交通预留空间。以一个溢价组团为例（如下图），组团的出入口应该面向中部景观和主出入口。原则上只要把中间标示的红域留出来，基本上就能够解决主出入口的问题。

  结构优化与我们前面强排的分区规划相辅相成，组团内丰富产品线的划分，那么后期结构优化起来就不会太过吃力。

  组团成型同时也是强化组团，第一个步骤就是划分组团，布置主路网。主路布置是我们划分组团最有效、落地性最强的首要手段。确定了主路，组团的边界基本也确定下来。主路往往也是沿着组团的分割去布置。

  然后是考虑外围道路的通达性与效率性，沿着外圈开设道路，不过像图中首开区内两边皆可通达的情况，就不必沿着外围开设道路。

  最后是布置支路，支路粗略切分出前面分好的组团，确保每栋塔楼均有车行到达（消防），支路要与主路连接上。保证首开区有道路通达，并且能接现状路。保证施工条件。

  但是道路建议还是不要进入到组团的内部，而是设在组团的外部，原因有二：1.外部组团道路利于人们搬家的流线，货车不需进入内庭院，来保证高品质，私密性强的内部庭院。2.出于消防要求，道路要是进入到内部组团，对于景观设计的限制很大。

  形成路网之后，我们先不要考虑路网的形态，应当像切分蛋糕一样将组团分开，再慢慢细分。

  确定完主路网之后的第二个步骤就是确定绿化的核心区，核心区是所有组团的公共区域。

  绿化带以曲线的形态进行划分，我们将景观带画出来后，定几个重要的节点，即可根据这个景观带去调整建筑与道路。

  由于道路与景观带的重叠部分较多，且两栋建筑之间的景观带显得较为拥挤狭窄，那么这时我们就应思考调整组团，建筑与道路。

  从组团的属性我们大家可以看出主要与次要的组团，溢价组团为主要组团，所以一开始分清组团的属性很重要。明确第一点的是溢价组团是不能够变动的，第一先考虑在去货组团中调整。

  如上图，开始调整A组团的建筑，A组团沿路的三栋建筑从双拼改为点式，仅从规划的角度上调整建筑布局。利于向内挤压，从而拉开组团间距。接着顺着新的组团边界调整道路，拉开后把道路拉通，取消某些不必要的道路。形成主路网与核心带的关系，尽可能减少景观带穿越组团建筑的情况，改善原先人车混行的情况。

  规划道路时还需要注意不要画出大的拱形，在CAD上应是两条直线，一条直线，一条倒圆角，逐段连接形成道路。这样便于后面继续调整道路，而不是靠多段线来一步到位。

  该方案在强排阶段已经按照组团结构上的布局，形成了具有围合感的组团，可直接布置交通道路，连接出入口的主路，沿着外围的道路以及联系的支路，再确认核心带。

  此时我们的组团规模还是比较大，所以应当继续切分。接着我们开始按照上一个方案，教大家的步骤进行组团优化，第一步细化组团的属性。

  南北两侧的大组团可以在切分，目前的规模偏大，规划是可以合并，但分期上的规模（10-15万方）可以对半开。另外首开区只要遵循面积小，产品线丰富的原则，即可有多种选择，具体如下图。

  第二步是定位核心带，调整主路，逐步让组团成型。核心带一定是主出入口与组团之间的公共空间。但是从图面上我们正真看到了核心带已经穿过了组团的建筑，这时我们举一反三知道应该调整建筑与道路了。

  采用组团内部布路，会带来比较强的向心与围合的感受，这样的做法也很常见。但是我们上面也有提过这样的做法在功能使用上的缺点：消防扑救面全部在内庭院，在每栋的入户处就会出现不能种植乔木的面积，小区景观受影响。

  关键的是组团道路最大的作用不是消防，而是划分组团，让车行和步行分开。功能上便利居民，譬如搬运货物时，货车不用开到内庭院去，方便管理。所以我们还是建议采用将建筑向内收的方案。

  第三个步骤是调整组团成型，我们将北组团的几栋建筑位置改变，使之和道路更加契合。核心带逐渐明朗，再确定景观节点。此时将南组团的一栋建筑往南移，让出该组团的主入口，和北组团形成对景。

  另外用道路将多层产品组团划分一部分出去，而这部分组团的属性不变，依旧属于首开区或溢价组团。这样调整道路的好处是原先沿着组团边界设置的两条道路不会挨得太近，这部分组团通过尽端路的方式解决交通，还可以很好地与景观融合在一起。

  不管是第一个还是第二个案例，我们不变的思路是先调整组团空间，再调整主路、绿化带，最后再重新规划建筑的位置（合并或分离）

  组团结构就这样妥妥地被梳理之后，不要忘了组团的边界、配套以及内部交通还需要优化呢。

  因为我们在优化结构之前，产品的分布虽然已经具有一定的层次，但是我们并没有根据新的景观带做调整，所以要还对产品进一步细化与核对。

  我们主要关注几个点：核心区、组团间以及首开区。核心区的价值比较高，邻近核心区的两个去货组团分为A与B，接着比较A、B组团的价值，因为A组团拥有更多南向的景观户型，所以价值高于B组团。

  如图，将B组团南面双拼的两栋建筑拆分成点式，获得更大的建筑间距，这样北向建筑就可以向南移，压缩B组团花园的进深，A组团的花园进深会被拉大，价值提升。可见，去货组团的调整，使整个结构更具有层次，进一步凸显打造溢价区中的“楼王”。溢价区的栋型从原来的一梯四户改为大面宽的一梯两户或一梯三户，产品价值再次提升。

  最后关于首开区的调整，应当调整至售楼部旁边，囊括所有的产品类型（洋房、高层、多层），如图将配套区移至东边，原来属于A组团的一梯八户栋型移至西边，这样首开区就相当完整。不过首开区的划分会带来洋房组团的重新调整，分割后应当改为三组双拼栋型，不可能影响二期开发的施工。

  配套的安排需要分业态讨论，区分移交和自营两种业态。这里可能你们会感到疑惑，为什么小区的配套还会分移交和自营，原因是像肉菜市场、幼儿园和邮政、回收站这些配套的所有权往往属于街道办或政府部门，开发商能够直接进行建设和经营，但没有权属，所以这部分配套业态称为移交。

  自营的配套则有老人之家、活动中心、会所和物管，甲方通常都希望持有产生盈利的配套，进行经营创收的活动。所以甲方爸爸会将自营的配套放在高价值，人流最大的区域，如主出入口、景观带以及沿路一带。而将移交的配套放在低价值，人流少的区域。

  主道路的设置（图中黑线表示）代表的是车行交通，还需要安排步行交通。步行交通的原则是每个组团要有两个步行出入口，最好是能够通达中轴景观带，出入口第一先考虑开设在景观带上，为人们日常散步提供便利。其次考虑靠近配套（幼儿园、活动中心等）和小区出入口，相邻组团入口宜相对或靠近，方便邻居之间串门拜访。

  步行系统的原则还有保证一条较短距离的路径，联系两组团的出入口，再加另一条迂回变化的路径，路径形态随塔楼变化。

  规划结构优化阶段我们布置组团步行的出入口，是为了以后一级、二级、三级的物管介入。

  结语：安排完步行交通，可以说此阶段就此告一段落了。在本次组团式的结构梳理与优化中，绿化带、交通、配套功能和产品等已经定型，优化的目标已完成。接下来在这个基础上才考虑总图的细化，出入口的尺度与景观，细微的道路修整（转弯半径），消防等等的细节。