我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

  提问：沪叔，你好，预算不多，在徐汇工作，主要是自住，不想在郊区偏远的地方买新房，上下班通勤时间太长了，想知道在房价较高的徐汇地区，老破小是否值得购买呢？

  沪叔：你好，徐汇滨江地区，周围的高端江景房，风景优美，生活配套设施齐全。而从楼市的整体数据分析来看，一线江景房不仅有较大浮动，而老破小的涨幅较低，且是受到楼市通涨的影响及周围江景房的带动作用才出现小幅变化；但是如果楼市下跌，老破小将首先受一定的影响。对于江景房来说，江景，地段，产品是决定其楼盘价格的首要因素，而对于老破小来说，地段优势才是最明显影响价格的因素。陆家嘴滨江地区的老破小有较大的涨幅，但是对于周边设施的依赖程度较高。而徐汇滨江地区的老破小，价格梯度明显各个地段差距较大，整体配套设施也比较一般。徐汇滨江地区的老破小比不上陆家嘴地区，但是可能随着地段的变化会有空间。

  提问：沪叔，你好，徐家汇在我心中就是神一样的位置，但是买房这个事情还是要理智慎重，不能被情怀所牵引，于是想问一下，徐汇滨江板块是否值得入手呢？

  沪叔：你好，可以。从不同的角度来分析一下这个板块：商业产业方面，规划打造金融城，各种大规模商务中心汇聚，各种办公大楼气势恢宏。也会带动板块房价。

  医疗方面，三甲医院是龙华医院，紧挨着内环线公里内有两所全国TOP5的综合性三甲医院，分别是距离2公里的中山医院和距离3公里的瑞金医院。3.5公里外还有第六人民医院和第九人民医院。教育方面，公办教育是徐滨的一个短板，民办有盛大花园小学，未来九年一贯制的复旦附属学校将落地。

  板块内住宅当然也都是一些高价优质的顶级富豪住宅，如果你的资金相当足够当然建议留意此板块。

  提问：沪叔你好，我想在我预算范围内买到好房子，不说买到最好的房，但是至少是我喜欢满意的房子，想问买房子除了考虑地段、交通、配套等深层次因素，还需要仔细考虑哪些因素？

  沪叔:你好，对于预算有限的刚需来说，都希望在预算范围内买到最好的房子，因此在购房过程中有一些细节值得关注。

  首先是售楼处。售楼处是项目的门面担当，我们大家可以从中找到不少有用的信息。第一个是建筑的外立面，外立面相当于项目的“容貌”，能体现开发商的态度，外立面质量更高的项目品质更有保证。第二是楼盘建筑布局，主要由行列式、点群式与合围式布局三种，各有其优劣势，行列式南北通透，采光通风效果较好，但小区设计感不足，中间楼栋冬天日照时间较短。点群式布局较为美观，景观条件更佳，但不太利于管理，建筑密度较低的楼盘通风效果更好。合围式布局分为围合与半围合两种，室内的视野较好，但围合式布局不能够确保所有楼栋的朝向较好，要谨慎选择楼栋、楼层。买房的人可依据自己实际需求选择正真适合的楼盘布局结构。第三是通过售楼处当地考验查证小区环境，了解项目旁边的环境是否宜居，有无坏因等。

  其次是选户型。除了户型图以外，还要看楼层平面图，了解房屋面宽进深，楼间距等，采光效果会因此受一定的影响，一般来说楼间距越大，采光条件越好，面宽越大、进深越小，采光越佳。总而言之，刚需买房是重中之重，一定要注意对细节的把控，提高生活居住舒适度。

  提问：沪叔，你好，预算1300-1500万，今年买房投资，想知道上海北外滩和东外滩哪个板块买房更好，未来升值潜力大？

  沪叔：你好，北外滩在交通位置相当优越上，西邻地铁10号线号线号线横穿而过，新建路纵穿而过。北外滩开发体量巨大，未来的定位就是中央活动区，有商务办公、公共文化和商业服务三大核心功能。北外滩作为老牌居住区，板块内的教育、医疗配套都非常完善，生态资源上的短板也有黄浦江，滨江绿地来弥补。但是商务区之外，北外滩的居住环境很是一般，老旧住宅的占比较大、高品质的住宅又很少，大量住宅房龄超过20年，且底商混乱，使得板块内的二手房价受一定的影响，房价分化较为严重，但是二手房价依然坚挺。

  而东外滩的定位是商务金融、休闲娱乐功能、综合配套功能。从土地规划图中能够准确的看出东外滩的住宅用地占比较大。与北外滩一路之隔的东外滩还能受到快速地发展的北外滩的辐射。板块内的亮点就是有很好的工业遗址，但是现代建设和产业园的建设比较慢。住宅的特点是一、二、三类住宅混合，新建的房子与老房子对比强烈，房子高矮不一，比较混乱。和北外滩不同的是，东外滩不缺品质二手房。板块内二手房挂牌数持续上涨，挂牌均价也非常平稳。

  整体上看，两个板块都主打改善产品，不管是新房还是品质二手房，入场价格打底1000万。返回搜狐，查看更加多